Что значит обременение земельного участка?

Что значит обременение земельного участка? Покупка квартир или долгосрочная аренда помещений всегда находится под контролем государства. Это осуществляется в форме регистрации прав собственности на предметы, приобретенные или полученные во временное пользование. На этом этапе потенциальный покупатель может столкнуться с ограниченными правами. Стоит выяснить, какие нагрузки лежат на недвижимости и насколько дорого обходится их устранение.

Нормативная база

Основным правовым актом в отношении регистрации и перехода прав собственности на недвижимое имущество с 1 января 2017 года был Закон № 218-ФЗ от 8 июля 2015 года. Он объединил кадастровый реестр земельных участков, помещений и недостроенных построек.

В этом законе четко определены понятие и правила ведения Единого государственного реестра недвижимого имущества. Именно там вы можете найти информацию о том, какие ограничения прав и обременения в отношении недвижимого имущества распространяются на каждую регистрационную единицу, участок или его часть.

Кроме того, в тексте Закона изложены единые требования к формальностям и порядку подачи заявлений, а также основания для отказа в регистрации.

Классификация обременений

Перечень видов ограничений на использование или отчуждение недвижимости продиктован разнообразием ситуаций с недвижимостью. Самые распространенные из них:

• бремя, связанное с использованием объекта: договор долгосрочной аренды, сервитут, пожизненное заключение;
• попечительство в спорах о наследовании, неплатежеспособности собственника, опеке или договорном доверительном управлении. В последнем случае доверительный управляющий управляет имуществом от имени собственника, но без права смены собственника имущества;
• арест по решению суда. Недвижимость не подлежит продаже или обмену;
• залог;
• ипотечный договор.

Другие ограничения прав на недвижимость связаны с наличием долгов или незарегистрированных арендаторов охраняемых законом категорий – несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Отдельно стоит упомянуть ситуации, когда права собственников ограничиваются решением государственных органов. Это касается недвижимости, которая:

• классифицируются как памятники культуры;
• находятся на охраняемых территориях;
• входят в строительство объектов общественного значения: автомобильных дорог, железнодорожных путей и др.

Обременение на землю

Вне зависимости от наличия строения на участке право на него может быть ограничено:

• использование, например, запрет на строительство новых объектов в охранной зоне или в пределах возведения объектов общественного значения;
• свободное распоряжение, например, запрет на продажу в случае конфискации
• для совместного использования: частные и общественные сервитуты.

В статье «Парцеллы» описывается, как фиксируются и снимаются ограничения арендодателя.

Ограничения для владельцев квартир и домов

В отличие от земельных участков, обременение права собственности на жилище имеет свои особенности. В частности, проблемы ждут покупателей квартир, в которых прописаны дети или инвалиды.

По закону бывший владелец дома должен гарантировать, что все люди, зарегистрированные в доме, зарегистрированы в своем новом доме, пока он не будет продан.

Если некоторые арендаторы отсутствуют в день передачи собственности, новый собственник может выселить их в суде.

Иная ситуация, если ребенок прописан по новому месту жительства. Его невозможно лишить регистрации. Такая квартира может быть продана только в случае предоставления несовершеннолетнему нового места жительства. Для этого необходимо получить согласие Попечительского совета при исполнительном органе коммуны.

О том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, вы можете прочитать в статье «Нагрузки на квартиру или дом – что это значит».

Порядок наложения обременения

Ограничение на свободное распоряжение имуществом возникает при:

• Подписание договора аренды или договора ренты;
• Залог недвижимости в качестве обеспечения ссуды или ипотеки;
• согласие на установление сервитута (государственного или частного);
• размещение или уход за несовершеннолетним или недееспособным лицом в квартире;

В любом случае сторона, заинтересованная в сохранении статуса объекта недвижимости, должна подать заявление об обременении (глава 5 Федерального закона № 218).

Если дело касается интересов государства, информацию в Едином государственном реестре предоставляет уполномоченный орган. Все суды, рассматривающие такие дела, обязаны предоставлять информацию по имущественным спорам.

Ограничения права на недвижимое имущество, внесенное в государственный реестр, остаются в силе до тех пор, пока они не будут сняты по запросу или до их естественного истечения срока действия: правоспособность, смерть взыскания и т. Д.

Как выяснить наличие ограничений

Самый надежный способ получить данные о наличии / отсутствии обременений – подать заявление в Единый государственный реестр недвижимого имущества (ЕСРН). Есть возможность быстро получить необходимую информацию в электронном виде с цифровой подписью.

К достоинствам этого метода можно отнести:

Такие же возможности предлагает портал Госуслуги.

Для незнакомых с онлайн-сервисами выписку можно получить в офисах МФЦ или Росреестра. В этом случае придется ждать до 5 дней.

Важно понимать, что детали вашего выписки актуальны только в день их получения. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому информацию лучше запрашивать в день продажи.

Правила отмены ограничения в правах на недвижимость

Сборы, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, всегда внесут коррективы в процесс покупки дома. Основное правило списания удаления – удаление первопричины записи в реестре. Новый владелец должен быть готов:

• Отслеживать оплату или самоплату ипотечного долга;
• принять на себя обязательства, вытекающие из договора аренды, перед арендатором или согласовать с арендатором приемлемые условия расторжения договора;
• присматривать за лицом, передавшим дом на основании договора ренты;
• заявить о своих правах в суде.

Во избежание злоупотреблений право снимать бремя с реестра возлагается на государственные органы посредством межведомственного обмена информацией (глава 4 Федерального закона № 218). Кроме того, заинтересованные лица, такие как ипотечные кредиторы, банки, арендаторы и другие, могут уведомить суд о снятии бремени.

Продажа обремененного объекта

Ограничения не всегда запрещают отчуждение собственности или временную передачу собственности третьим лицам. Столь жесткие меры защиты собственности подразумевает только наложение ареста на недвижимость по решению суда.

Другие виды обременения позволяют продавать недвижимость при условии согласования с заинтересованными сторонами или снятия финансовых ограничений. Например, продажа квартиры, купленной в ипотечный кредит, возможна только после консультации с банком. Чаще всего кредитор требует погашения капитала за счет выручки от продажи жилья.

Сложнее обстоит дело с покупкой недвижимости с зарегистрированными там детьми. В этом случае должны быть задействованы органы, ответственные за защиту детей. Опасность такой сделки состоит в том, что суд может признать договор купли-продажи недействительным, если продавец не предоставит несовершеннолетнему долю в другой жилой недвижимости.