Доходный подход при оценке недвижимости
Доходный подход при оценке недвижимости. Согласно Федеральным стандартам оценки (ФСВ № 1) доходный подход – это совокупность методов, используемых для оценки стоимости объекта оценки на основе определения ожидаемого дохода от использования объекта оценки. Недвижимость, которая используется или может быть использована для получения дохода, называется недвижимостью, приносящей доход.
Основными принципами оценки доходной недвижимости являются принцип ожиданий и принцип замещения.
Правило ожидания гласит, что стоимость собственности определяется текущей стоимостью всех будущих доходов. Чем выше потенциальная доходность объекта оценки, тем выше его стоимость. В то же время анализ доходов следует проводить на протяжении всего остального срока полезного использования имущества, при условии, что в течение этого периода оно используется наиболее эффективно.
Согласно принципу взаимозаменяемости максимальная стоимость предмета не может превышать самую низкую цену, по которой может быть куплен аналогичный предмет аналогичной рентабельности.
Как и другие методы, метод капитализации дохода можно надежно использовать только при наличии необходимых сравнительных данных. Если такая информация недоступна, этот подход можно использовать для общего анализа, но не для прямого сравнения рынка.
Доходный подход особенно важен для объектов недвижимости, которые покупаются и продаются на основании их способности приносить доход и где есть рыночные данные, подтверждающие различные элементы анализа. Однако математическую точность процедур, используемых в этом подходе, не следует путать с показателем точности результатов.
Как и в случае сравнительного подхода, качество анализа рынка имеет большое значение для доходного подхода. Помимо предоставления конкретных данных для обработки, маркетинговые исследования также предоставляют качественную информацию для установления сопоставимости и облегчения взвешивания результатов анализа.
Таким образом, подход не только количественный или математический, но также требует качественной оценки.
После проведения соответствующего исследования рынка и получения сравнительных данных оценщики проводят анализ отчета о доходах и расходах, представленного для данного объекта недвижимости.
Этот шаг включает в себя обзор прошлых доходов и расходов по рассматриваемому объекту недвижимости, а также по конкурирующим объектам недвижимости, по которым доступны данные. Затем (на основе реконструированного отчета о прибылях и убытках) рассчитываются денежные потоки, которые отражают ожидания рынка, исключают (исключают из рассмотрения) влияние конкретного опыта владельца и предоставляют формат, упрощающий дальнейший анализ. Цель этого шага – рассчитать доход, который оцениваемое имущество способно «генерировать», и который на следующем шаге будет капитализирован в показателе стоимости. Эта оценка может отражать доходы и расходы только за один или несколько лет.
После определения денежных потоков (на основе восстановленного отчета о прибылях и убытках) оценщик должен выбрать метод капитализации. При прямой капитализации используется ставка полной капитализации или ставка капитализации полного риска, на которую делится годовой доход или чистый стабилизированный операционный доход для определения меры стоимости. Капитализация доходов учитывает временную стоимость денег и применяется к ряду значений чистой операционной прибыли за несколько лет. Примером капитализации дохода является метод дисконтирования денежных потоков. Прямая капитализация или капитализация дохода (или и то, и другое) могут использоваться при расчете рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода адекватно поддерживаются рыночными данными. При правильном использовании обе процедуры должны дать одинаковое оценочное значение.
Следует отметить, что метод прямой капитализации дохода применяется к оценке операционной собственности, которая не требует больших инвестиционных затрат на ремонт или реконструкцию на дату оценки.
Согласно Международным стандартам оценки (IVS 6.1), «рыночная стоимость земли, основанная на принципе« наилучшего использования », отражает полезность и долговечность земли с точки зрения рынка, а улучшения – это разница между стоимостью земли. отдельно и общую рыночную стоимость с учетом этих улучшений.
В связи с особой ролью земли в торговле недвижимостью, ее рыночная стоимость оценивается в два последовательных этапа:
- Оценка посылки как условно-бесплатной исходя из наиболее эффективного ее использования.
- Оценка объекта недвижимости в целом с учетом имеющегося результата оценки земли.
