Ипотека в зачет имеющегося жилья: основные схемы и их плюсы и минусы в 2021 году

Ипотека в зачет имеющегося жилья. Не у каждого человека есть финансовая возможность купить себе квартиру в новостройке. В такой ситуации единственным реальным выходом будет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе. В настоящее время многие финансовые институты и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание следует уделить компенсации жилищной ипотеки. Давайте узнаем подробнее, что такое ипотека в жилищной компенсации, как и где ее оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Перед тем, как выбрать один из предложенных вариантов приобретения новой квартиры взамен старой, частным лицам следует внимательно ознакомиться со всеми программами. Подсчитайте, какой вариант будет менее затратным и рискованным, чтобы исключить проблемы в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, рассматривает все его варианты, а затем заключает договор. Застройщик обязан оплатить полную сумму при покупке или предоплате строящегося объекта недвижимости.

Принцип этой программы заключается в том, что клиент участвует в продаже недвижимости. Очевидно, выручки недостаточно для выплаты застройщикам. Поэтому в финансовом учреждении он получает недостающую сумму денег.

Ипотека под залог

Этот традиционный план покупки дома у застройщика включает в себя несколько шагов:

1. Физическое лицо решает сотрудничать с банком, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
2. Соискатель кредита идет в финансовое учреждение и получает список документов, которые он должен предоставить для подписания договора.
3. Если клиент может собрать необходимые документы, а также имеет личное имущество, которое он может заложить, банк оформляет договор ипотеки и получает разрешение на перевод средств из кредита.
4. Подписывается договор с застройщиком.
5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
6. Как только недвижимость будет готова к использованию, покупатель может отремонтировать ее и заселиться в квартиру.
7. В течение определенного количества лет он будет платить банку ежемесячные платежи, пока долг не будет полностью погашен. Стоит отметить, что полученные от заемщика платежи сначала вычитаются из начисленных процентов и других комиссий банка, и только затем уменьшается сумма ипотечного кредита. Если возможно, клиент может закрыть ваш кредит досрочно, погасив оставшуюся сумму одним платежом. В этом случае банк обязан пересчитать сумму.

Внимание! Пока недвижимость заемщика находится в залоге, он не сможет совершать с ней никаких юридических сделок. Сегодня лишь некоторые банки предлагают гражданам России ипотеку на квартиру, уравновешивая существующие жилищные условия. Более подробно об ипотеке под залог недвижимости мы говорили ранее.

Застройщик выкупает квартиру

У крупных строительных компаний есть возможность приобрести вторичное жилье у своих клиентов по сниженным ценам. В то же время бывшие собственники купленной недвижимости имеют право претендовать на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки таких квартир в каждой компании разный. Однако в большинстве случаев при быстром сроке погашения дисконт составляет от 10,0% до 20,0%. Затем девелопер самостоятельно продает выкупленную недвижимость, возвращая таким образом потраченные средства с довольно приличной маржой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо подает заявку в компанию, которая выступает в качестве застройщика, выбирает недвижимость и подписывает договор о продаже своего второго жилья. Продажей этой недвижимости обычно занимается агентство недвижимости, которое тесно сотрудничает с застройщиком. Эти функции также могут быть возложены на внутреннего сотрудника, который является специалистом в этих вопросах.

Чрезвычайно важно убедиться, что ваша вторичная недвижимость правильно оценена. Если человек сомневается в ценности, предоставляемой представителем разработчика, он может настоять на найме внешнего специалиста.

Стоит отметить, что в соответствии с условиями заключенного с застройщиком контракта собственник недвижимости должен продать его в оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются на срок не более трех месяцев, так как такой срок специалисты считают оптимальным для строительства квартиры.

При заключении договора с застройщиком бронируется на такой же срок квартиру в новостройке, которая может находиться на любой стадии строительства или уже сдана в эксплуатацию. Если человек не сможет продать свой второй дом, его бронирование будет сожжено и передано другим людям. В случае успешной продажи заключается новый договор с застройщиком на покупку объекта в новостройке. Цена, указанная в бронировании, является обязательной (ее нельзя изменить, даже если у застройщика есть уважительная причина).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если будет выбрана такая схема регистрации сделки, сторонам придется заключить три типа договоров:

1. Составляется первый договор на покупку квартиры в новостройке от застройщика. Утверждается, что застройщик дает клиенту отсрочку платежа до тех пор, пока недвижимость не будет готова к эксплуатации.
2. Второй договор – продажа вторичной квартиры, которая является личной собственностью клиента. В нем указаны все аспекты, связанные с юридическим и физическим освобождением квартиры. Все даты должны полностью соответствовать датам, указанным в первом документе.
3. Третий договор – на аренду вторичной квартиры на период, который застройщик предоставит клиенту для юридического и физического освобождения. Если стороны не желают подписывать отдельное соглашение, они могут включить все пункты по арендной плате во второй документ.

В программе предусмотрены такие нюансы:

1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает договор купли-продажи с застройщиком.
2. При этом на основании договора купли-продажи вторичная недвижимость передает застройщику.
3. Застройщик разрешает клиенту проживать в старой квартире на условиях аренды до сдачи дома в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

Теоретически система неттинга при покупке квартиры в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного дома, деньги от которого идут на оплату покупки. На практике этот метод выставления счетов используется редко, так как большинство людей готовы заключить договор с застройщиком, не владеющим собственной недвижимостью.

К достоинствам системы неттинга можно отнести только возможность быстро получить деньги для покупки нового дома и не переплачивать в банках проценты по ипотеке. Из недостатков следует отметить существенный нюанс. Продавец вторичной квартиры и одновременно покупатель недвижимости в новостройке должен решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Следует учитывать, что в сфере строительства очень часто переносятся сроки, в связи с чем может возникнуть необходимость продления срока проживания в арендованной квартире.

Какой вариант лучше выбрать

Самая распространенная схема – продать собственное имущество и купить квартиру в новостройке на полученные таким образом средства. Если их недостаточно, можно оформить ссуду наличными в банке, а размер рассрочки согласовать с застройщиком. Однако, планируя провести такую ​​крупную финансовую операцию, а также получить заемные средства, человек должен реально оценить свои возможности.

В течение многих лет ему придется нести иногда парализующее бремя кредита или рассрочки, а также текущих расходов, львиная доля которых будет составлять арендную плату за арендованную квартиру. Заказчик также должен быть уверен, что застройщик не изменит в одностороннем порядке условия договора или не увеличит стоимость новостройки.

Если кто-то хочет минимизировать возможный риск, ему следует покупать недвижимость в новом, еще не построенном здании. В этом случае застройщик не будет устанавливать завышенную цену, а вырученных за проданную квартиру денег хватит для полного расчета.

Риски таких схем

Главный риск состоит в том, что стоимость строящейся недвижимости возрастет, поскольку покупатель ищет клиентов для своего второго дома. Если внести предоплату за такой объект, есть риск потерять средства. К этому риску относятся задержки строительства, сдачи квартиры в эксплуатацию, а также отсутствие всех документов-обоснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценка недвижимости, предлагаемой к покупке, проводится отдельными отделами риелторских компаний. Их сотрудники используют метод аналогий, который позволяет им сравнивать похожие квартиры в заданном районе. Посетив адрес покупателя, он осматривает свое имущество. Оценщик может сознательно недооценить ценность объекта, сосредоточив внимание на его недостатках. Затем фирма по выкупу предлагает владельцу сумму, немного меньшую оценочной стоимости. Размер скидки для каждой компании устанавливается индивидуально и может достигать 25,0%. Но, если вам предлагают хорошую недвижимость в элитном районе, скидка может быть снижена до 5,0%.

Внимание! Если кто-то хочет получить наиболее точную оценку своей собственности, он должен настоять на том, чтобы процедура выполнялась профессионалами, работающими в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступая девелопером, предъявляет свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставляться клиентам в зачет. Общие требования включают следующее:

1. Любая недвижимость, на которую у клиента есть документы на собственность, будет принята к компенсации.
2. Помещения должны быть юридически и физически свободными, иначе их владельцы могут освободить их в рекордные сроки.
3. В собственности не может быть незаконных изменений.
4. Недвижимость должна находиться в личной собственности своих владельцев не менее трех лет.
5. Некоторые застройщики или покупатели требуют, чтобы недвижимость располагалась в престижных городах или районах.