Какая недвижимость принесет больший доход

Какая недвижимость принесет больший доход?

Какая недвижимость принесет больший доход? Какой тип недвижимости — жилую или коммерческую — сейчас выгоднее сдавать в аренду?

Коммерческая недвижимость предназначена для получения дохода от аренды. Жилые дома не строятся для этой цели, и то, что они используются таким образом, является рыночной ситуацией. Но мы говорим о непрофессиональном инвесторе, физическом лице, которое помимо экономии и получения дохода может иметь дополнительные цели — например, передать квартиру своим детям. А это может привести к решению в пользу жилой недвижимости.

Коммерческая недвижимость приносит больше дохода и имеет меньший срок окупаемости. Однако поиск арендаторов для него — трудоемкая профессиональная работа. Эти люди должны обладать набором знаний и уметь анализировать рынок. Кроме того, коммерческие помещения становятся менее ликвидными при их последующей перепродаже при повторной аренде. Инвестиции в жилищное строительство менее рискованны.

В Москве доходность жилья составляет 3-4%. В других городах соотношение стоимости жилья к доходам лучше, доходность там выше, например, в Калининграде, Сочи, Челябинске. Для коммерческой недвижимости урожайность очень большая. Это зависит от удачного или неудачного расположения помещения. Средняя доходность составляет 6-7%, но иногда может достигать 10-12%.

Кирилл Сиволапов: С 2014 года стоимость валютного жилья снижается, и в рублях это повышение вряд ли может компенсировать падение. Каждая недвижимость — это консервативное вложение. И стремиться к максимизации дохода не совсем правильно, потому что чем он выше, тем больше риск. Если мы посмотрим на мировую практику, то недвижимость с низким доходом — самая желанная недвижимость для всех. Его основная функция — экономия денег.

Доход получают не только от сдачи в аренду, но и от долгосрочного повышения цен. В последнее время мы наблюдаем довольно сильную тенденцию к росту цен на жилье. Но продолжит ли расти стоимость жилья?

Вторая опасность заключается в том, что рано или поздно мы выйдем на более цивилизованный рынок арендного жилья. Будут (уже существуют) крупные компании, которые создают пул квартир в аренду, и инвестору с одной квартирой будет сложно с ними конкурировать. Будут разные фонды, которые будут инвестировать в разные виды недвижимости и будут управляться профессиональными инвесторами. Их появление окажет сильное давление на рынок аренды жилья в традиционном жилом фонде.

Сейчас есть дома, где все квартиры сдаются. Все арендаторы платят одинаково высокую арендную плату, и общество находится в упадке. А на старом складе у вас мог быть сосед по комнате-алкоголик. Хорошая коммерческая недвижимость всегда будет востребована.

Если вы все же хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, какие типы недвижимости?

Офисы и торговые площади, уличная торговля. Не в составе бизнес-центров. Конечно, малые помещения пользуются большим спросом, но подвержены большему риску. Меняют организацию движения, озеленяют (допустим, посадили дерево перед входом) — и в магазин никто не придет. Плохая история — это уличная торговля в строящемся районе. Розничная торговля на улице начинается после завершения строительства. Но тогда цены другие.

Как выбрать квартиру или нежилое помещение для покупки для инвестиций?

Для торговли, конечно, важен ход, будь то первая или вторая линия. На это будет влиять объемность комнат. У каждого арендатора свои требования. Например, для ресторана или пекарни есть дополнительные электрические мощности, которые необходимо согласовать. Квартиры подобрать намного проще, чем коммерческие помещения. Доступность общение и близость промышленных предприятий влияют на его выбор.

Есть коммерческие помещения, которые более-менее универсальны, подходят для разных категорий арендаторов. Жилая недвижимость подбирать теоретически проще. Но жилая недвижимость — это не только планировка, но и транзитные площади, плотность застройки и отделка. Другими словами, вы можете купить вещь, цена которой не будет увеличиваться или даже уменьшаться. За счет этого квартиры будут конкурировать друг с другом. Кроме того, появление рынка инвестиционного жилья приводит к тому, что застройщики начинают возводить чисто инвестиционные объекты с неясным будущим. Я имею в виду студии и малогабаритные квартиры. Для постоянного проживания это не самое удобное место для проживания. Да, они хороши для сдачи в аренду, когда много людей приезжают в Москву на работу. Однако с развитием удаленной работы спрос на нее может измениться.

Существуют разные налоги на жилую и нежилую недвижимость. Разве это не сокращает разрыв в доходах?

На рынке арендного жилья наблюдается серая зона, в большинстве случаев налоги никто не платит. В сфере аренды коммерческой недвижимости бизнес более прозрачен. Если вы сдаете площадь в аренду юридическому лицу, то арендная плата идет за их счет, компании проще иметь дело с юридическим лицом или ИП. Это означает, что вам придется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, платить налоги и взносы, а банковское дело для предпринимателей также обходится недешево. Если у потенциального арендатора есть особые требования, это эксплуатационные расходы. На время ремонта должен быть предоставлен отпуск. Но арендатор может никогда не въехать, и процесс затянется.

В случае с коммерческой недвижимостью налог может составлять до 2% от кадастровой стоимости, а в случае с жилой недвижимостью до 0,3%, то есть ставки могут отличаться почти в семь раз.

Налоговая нагрузка компенсируется разницей в арендных ставках. Когда я говорил о процентах прибыльности, я включал налоги в этот расчет. Также собственник несет расходы на жилье — ремонт, покупку и замену мебели. Начать индивидуальное предпринимательство сейчас несложно, ведение счетов в банке не так дорого.

На какую недвижимость легче найти арендатора?

Кирилл Сиволапов: С технической точки зрения арендаторов квартир больше, чем коммерческих. Рынок больше. С другой стороны, мы также имеем дело с большим предложением квартир в аренду. И как только чьи-то доходы начинают падать и им не хватает средств для выплаты ипотеки, они готовы вдвое снизить цену и съехать из вашей квартиры. В настоящее время большая часть конкуренции определяется исключительно ценой.

В какую недвижимость с учетом всех этих нюансов лучше инвестировать?

Татьяна Скрыль. Физическое лицо, владеющее 10 миллионами рублей и инвестирующее в жилую недвижимость, будет иметь хоть какой-то стабильный доход, может улучшить свои жилищные условия, это может быть дополнительный доход при выходе на пенсию, возможно решение будущих финансовых проблем, продав недвижимость. В коммерческую недвижимость эту сумму можно вложить, если точно знать, что именно нужно компании-арендатору для таких помещений.

Кто вкладывается в недвижимость

Рентабельность в среднем по квартирам 3-4%, по коммерческой недвижимости 10-12%.

Коммерческая недвижимость — удел профессионалов, здесь чек больше. Вот где у человека 50-70 миллионов рублей. Его бизнес не может поглотить эти деньги, ему нет смысла вкладывать деньги. Он по уши на работе и хочет куда-то вложить, чтобы не потерять. А потом выходит на рынок коммерческой недвижимости. В настоящее время таких запросов много.

Согласно исследованию Realiste, самая маленькая группа инвесторов (1% респондентов) и самая богатая (50% капитала) — это крупные компании, в основном банки. Они покупают удругие банки или крупные предприятия с активами более 1 млрд руб. Это крупные кредиты, доходность которых невысока (8-12% годовых), но стабильна.

Малые и средние предприятия (3% инвесторов) ищут объекты стоимостью от 200000 до 1 млрд руб. Они находят объекты по всей России со скидкой 25% и более, ремонтируют и сдают в аренду или продают по более высокой цене, их рентабельность — около 15%.