Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку?

Квартира в новостройке по переуступке оформление? Бывает, что квартиру в новом доме, подходящую вам по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил его по соглашению о долевом участии (CDA), но позже решил продать. В этом случае возможно приобретение квартиры путем заключения уступки прав требования с первоначальным покупателем. Специалисты Metrium рассказали, на какие вопросы всегда следует обращать внимание при заключении такого договора, а на что следует обращать внимание, чтобы сделка не принесла проблем.

Ограничения при заключении договора уступки

С юридической точки зрения, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое требование на квартиру застройщику другой стороне посредством договора уступки, также известного как договор уступки прав требования (ATRM). На такие операции распространяются определенные ограничения, которые отражены в ст. 11 сек. 1 и 2 Федерального закона. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в строительстве жилых домов и других объектов недвижимости».

Одним из ограничений является то, что договор переуступки может быть заключен только на определенный период: с момента регистрации государством договора долевого участия и до подписания акта передачи права собственности между акционером и застройщиком.

Второе ограничение: акционер не может передать требование от CDU, если он еще не оплатил контракт. Это может произойти, например, при покупке квартиры в новостройке в рассрочку. В этом случае замена акционера возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с передачей дебиторской задолженности. В содержание договора должно быть включено положение о том, что партнер №1 передаст партнеру №2 иск против застройщика (эта сумма будет аннулирована).

Кроме того, застройщик может запретить продажу квартиры в рамках уступки, так что первыми на массовом рынке будут акционеры, предлагающие ее перепродажу. В результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционные квартиры обычно продаются по более низкой цене.

Чтобы сделка не была признана недействительной из-за запрета продажи, необходимо получить письменное согласие застройщика на заключение договора уступки. Если уступка не запрещена в CDU, вы должны уведомить разработчика транзакции, включая копию зарегистрированного соглашения и ваши контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор уступки недвижимости активно использовался инвесторами, зарабатывавшими на разнице цен между проживанием в доме на этапе фундамента и до сдачи в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработка на нем не так очевидны: рост цен даже при строительстве уже минимален, что затрудняет оценку «дивидендов». Если 5-10 лет назад стоимость квадратного метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в самых успешных проектах даже на 100%, то сегодня это всего 10-25%.

Соглашения о переуступке в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре транзакций CDS, и это число постепенно сокращается по двум причинам. Во-первых, как мы уже упоминали, становится все труднее и труднее зарабатывать на перепродаже квадратных метров из-за отложенного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто продаются на 5-10% ниже «цены», установленной застройщиком на аналогичные квартиры. Однако, если недвижимость, которую продает инвестор, имеет явную ликвидность, например, очень интересная планировка или живописные особенности, цены на такие участки могут быть выше. При этом следует отметить, что переговоры с продавцом-инвестором возможны, но не с застройщиком.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых следует помнить покупателю при покупке квартиры по договору уступки права собственности.

Прежде всего, все слышали о вероятности долгосрочного строительства при покупке квартиры по бессрочному договору узуфрукта. Покупатель квартиры несет такой же риск по договору уступки права собственности. Поэтому так же важно тщательно проверять надежность разработчика, как и при выполнении обычного CDA.

Во-вторых, есть риск, чтосделка может быть признана недействительной. К причинам, которые могут привести к этому, можно отнести объявление о банкротстве первого акционера в течение года с момента продажи квартиры, а также неуведомление застройщика о передаче прав требования.

Наконец, покупатель сохраняет большую часть риска, связанного с покупкой вторичного дома. Например, лучше заранее узнать, есть ли среди собственников несовершеннолетних по DDE, и приобрели ли они другую недвижимость, не меньшую по площади. Покупатель также должен выяснить, не состоял ли продавец в браке на момент покупки квартиры, и если да, то получил ли он письменное согласие своей супруги.

Передача квартиры, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны часто уменьшают стоимость квартиры в договоре. Покупателю следует помнить, что это может уменьшить размер налогового вычета при покупке квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Алгоритм оформления сделки

Но есть и хорошие новости. Еще несколько лет назад банки обычно не давали согласия на получение ипотечной ссуды для покупки квартиры по договору уступки. Однако теперь они с гораздо большей вероятностью будут финансировать сделки по переуступке аккредитованной недвижимости: это признак того, что механизм AML хорошо отработан. Сбербанк, ВТБ24, ДельтаКредит, Банк Москвы и другие относятся к кредитным организациям, которые готовы предоставлять ипотечные кредиты на таких условиях.

Пошаговый процесс обработки транзакции включает в себя: – Заключение договора уступки права собственности между первоначальным акционером и покупателем, которому он продает квартиру. Конечный покупатель получает оригинальные DTT и CDU. В то же время в договоре уступки есть ссылка на договор о разделе прибыли. Кроме того, он отражает ключевую информацию об объекте, его характеристиках и стоимости. Это также подтверждает, что продавец полностью выполнил свои финансовые обязательства перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик предоставляет новому покупателю платежные документы. Если квартира находится в залоге, конечному покупателю необходимо получить справку о снятии обременений;

– Подготовка акта сдачи всех вышеперечисленных документов. Этот акт заверяется обеими сторонами договора уступки права собственности;

– подача полного пакета документов в МФЦ для регистрации ДТТ в Росреестре;

– оплата покупки.

После получения оформленных документов, которые будут выданы новому покупателю в МФЦ, он получает право потребовать приобретенный объект.