Аренда с последующим правом выкупа: что это, зачем нужно и где применяется?
Аренда с последующим правом выкупа. Рынок создает самые причудливые модели взаимоотношений между подрядчиками. Лизинг с правом выкупа … Что это? Тот же лизинг или что-то принципиально другое? Действительно ли такие транзакции имеют место или возможны только теоретически? Является ли такой договор незаконным и как его оформить? Мы ознакомились с нормативной базой и ее пояснениями, чтобы разобраться в сути дела.
Кому нужна такая сделка?
Очевидно, что аренда с правом выкупа интересна, если речь идет о дорогих вещах. Зачем это нужно хозяину? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Эта схема обычно используется разработчиками, стремящимися увеличить свои продажи. Фактически, лизинг маскирует систему рассрочки, но сама регистрация проще и риски ниже.
Второй вариант – продажа автомобилей автодомами. Сейчас тяжелые времена, многие покупатели отказываются кредитовать банки (официальный доход не подтвержден). Лизинг снимает этот вопрос, так как нет необходимости подтверждать уровень благосостояния.
Третья категория – отчуждение неликвидных объектов. Если продавец в отчаянии, он соглашается на все варианты, включая такую экзотическую альтернативу. Опыт показывает, что такие ярмарки заключаются и регистрируются. Но их процентное содержание в удельной массе нельзя назвать большим.
Аренда с выкупом: немного теории
Правовая основа сделки, указанная в ст. 624 Гражданского кодекса, который гласит, что недвижимость может перейти в собственность арендатора после истечения срока действия договора или до «дня Х», если будет оплачена вся сумма, указанная в договоре. Законодатель ограничил возможность использования определенных объектов в такой сделке (например, земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих государству).
По договору могут передаваться различные активы:
- Транспортные средства (автомобили, мотоциклы, спецтехника и др.);
- Недвижимость (квартиры, офисы, загородные дома);
- Производственное оборудование;
- Другие предметы.
В сделке могут участвовать физические и юридические лица, действующие от имени арендатора или арендодателя. Также возможно изменение сторон сделки (например, в связи с реорганизацией компании или смертью гражданина). Чем больше условий согласовано между сторонами, тем больше шансов на защиту прав.
Это интересно! Самый дорогой способ аренды в мире – в Гонконге. Средняя стоимость квартиры с «типично западными» потребительскими характеристиками (ванная, кухня, две спальни) в 2019 году составила около 3700 долларов в месяц. Для сравнения, средняя заработная плата за тот же год в той же стране составляла около 2800 долларов.
Как составить договор и что в нём отразить?
Документ необходимо оформить в письменной форме, в некоторых случаях до государственной регистрации (для транспортных средств и недвижимости).
Существенные условия договора:
- Предмет договора (сдаваемая в аренду недвижимость);
- Размер платежа и периодичность его выплаты.
Статья 624 Гражданского кодекса предусматривает, что право более позднего выкупа может быть установлено и согласовано дополнительно. Но лично рекомендую переписать его в основном договоре, не рискуйте деньгами. Ведь в случае, если что-то доказать свою правоту будет в суде (например, если реальный продавец сделает вид, что передача объекта не состоялась).
Примечание! Вместе с договором необходимо оформить заявку – график платежей. Без него, конечно, транзакция не будет недействительной, но ее выполнение будет намного сложнее.
Крайне важно точно указать характеристики предмета договора. Для недвижимости – инвентарный номер и местонахождение, для автомобиля – марка и модель, VIN-номер. В противном случае сделка может быть оспорена в суде и даже имущество может быть заменено. Невозможно зарегистрироваться с неполными данными о недвижимости.
Подводные камни
Главный нюанс договора лизинга с правом дальнейшей выкупа для собственника объекта – возможное снижение стоимости отечественного рубля. В случае внезапной поломки арендодатель понесет большие убытки. Помните: в 2013 году можно было купить больше 3 долларов за 100 рублей, а в октябре 2020 года. – всего 1,5 доллара. Вот почему ежемесячный платеж должен быть привязан к твердой валюте или корзине.
Второй важный аспект – это риск потери (повреждения) имущества. В группе риска машины, техника, загородные дома, реже квартиры. В договор может быть включена обязанность застраховать имущество или передать риск случайной гибели (повреждения) арендатору. Или наоборот – все зависит от того, кто представляет их интересы в сделке.
Третий момент, который следует учитывать при аренде автомобилей с правом выкупа, – это кто несет ответственность как владелец источника повышенного риска. Как правило, ответственность за ущерб, причиненный транспортным средством, несет владелец юридического титула.
Но поскольку арендатор будет использовать машину (устройство) несколько месяцев или лет, он рискует получить травму. В контракте должно быть указано, что лицо, фактически контролирующее объект, несет ответственность за ущерб, причиненный источником повышенной угрозы.
Мошенничество с договором
Возможны противоправные действия с обеих сторон в виде незаконного распоряжения предметом сделки. Как от этого защититься? Во-первых, в контракте должно быть указано, что переданная недвижимость не обременена, не продается и не передается в залог. Во-вторых, контракт должен быть зарегистрирован, чтобы транзакция была отмечена в базе данных.
Это состояние распространяется на автомобили, недвижимость и специализированное оборудование. Сама сделка может быть засвидетельствована нотариусом, но у него нет доступа к базе данных недвижимости. Если имущество продается незаконно до полного погашения долга, речь идет об уголовном преступлении – мошенничестве. И с учетом стоимости имущества – в крупном или особо крупном размере.
Аренда с правом выкупа: отличия от лизинга
Какой вариант выгоднее и безопаснее? На первый взгляд предложения очень похожи, но на самом деле между ними есть несколько существенных различий. Ключевыми, на мой взгляд, являются последствия невыполнения арендатором договора. Риск потерять все вложенные деньги пугает тех, кто вступает в правовые отношения.
Последствия неисполнения договора аренды и их рассмотрение в судебном порядке указаны в постановлении Пленума РФ от 14 марта 2014 г. N 17 «О некоторых вопросах, связанных с договором выкупа аренды». Особое внимание уделяется пункту 3.2, в котором сказано, что часть вложенных средств может быть возвращена. Ничего подобного из аренды не возникает (и нет постановления Пленума).
Арендатор имеет право на возврат части денег, за вычетом:
- Документированная сумма финансирования;
- Убытки, понесенные арендодателем (затраты на восстановление, демонтаж, ремонт, хранение, транспортировку имущества, неустойка за досрочное погашение кредита);
- Санкции предусмотрены договором.
Важно! Арендодатель не обязан добровольно передавать денежные средства бывшему арендатору. Для их взыскания необходимо будет подать иск в суд. Обязанность достичь мирового соглашения в этом случае лежит на лице, защищающем свои интересы.
