Погашение ипотечного кредита

Погашение ипотечного кредита. Срок погашения жилищного кредита составляет в среднем 15-20 лет. В течение этого периода заемщику, возможно, придется погасить ипотеку раньше (выплачивать больше, чем планировалось) более одного раза. Досрочное погашение не только снижает общую сумму процентов и обязательного платежа, но также дает вам возможность продлить период погашения ипотеки и снизить связанные с этим расходы (например, страхование жилья).

Уменьшение остатка по ипотеке и кредитной нагрузки также позволяет заемщикам, созаемщикам и поручителям обращаться за дополнительным кредитом, если они в этом нуждаются.

Виды погашения ипотечного займа

Обязательным приложением к кредитному договору является график погашения ипотеки. В зависимости от схемы биллинга это может быть:

• аннуитет (стандартный порядок);
• дифференцированный.

График выплат по аннуитетной ипотеке означает, что все выплаты равны. Каждая сумма включает проценты, начисленные на остаток по ипотеке за календарный месяц (30 и 31 дни, а также 28 или 29 февраля), и часть погашения основной суммы долга. Однако в день первого платежа сумма к оплате может составлять всего несколько рублей, а основная часть платежа – это проценты, так как ипотечная задолженность по-прежнему значительна. С каждой новой датой платежа сумма процентов уменьшается, а часть погашения увеличивается. При последнем платеже по вашему графику большая часть суммы выплачивается из долга вашего тела. Обычно в середине графика процент, взимаемый с вашего платежа, становится меньше, чем ваш платеж по ипотеке.

Разнообразный график основан на другом принципе. Каждый платеж включает фиксированную часть основной суммы (сумма кредита делится на количество периодов погашения) и процентов, что соответствует той же схеме, что и стандартный платеж. Остаток по кредиту уменьшается намного быстрее, поэтому переплата процентов при диверсифицированном графике погашения меньше, чем при аннуитетном платеже. Разнообразный взнос по ипотеке также выгоден для некоторых клиентов, потому что чем ближе к окончанию контракта, тем меньше размер взноса.

Перед подписанием ипотечного договора вам следует пойти в банк и сравнить процентную ставку, по которой банк готов финансировать нашу ссуду. Некоторые кредитные организации минимизируют свои потери, увеличивая процентную ставку по другому графику.

Как выгодно гасить ипотеку?

Каждый заем предполагает дополнительные расходы для получателя:

• для интереса;
• комиссия банка за открытие и ведение счета;
• Страхование недвижимости, здоровья и жизни;
• прочие сопутствующие расходы (нотариальные услуги и др.).

Все эти расходы (за исключением некоторых комиссий, которые могут быть фиксированными) основаны на непогашенном остатке по ипотеке. Таким образом, если вы выплатите ипотечный кредит раньше срока, вы не только получите сокращение переплаты, но и получите более низкие сопутствующие расходы.

При погашении ипотеки обратите внимание на условия договора:

• существует ли мораторий на период погашения (т.е. количество дней от начала контракта до первого возможного досрочного погашения);
• есть ли ограничение на сумму погашения
• есть ли комиссия за такие платежи?
• следует ли и в какой степени уведомить банк до даты депозита.

Досрочное погашение ипотеки выгодно, если нет комиссии или сумма погашения достаточно велика, чтобы вы могли получить свою комиссию обратно. Чтобы понять это, можно использовать формулу (действительную для аннуитетных платежей):

S = (Spl *%) / 365 * T,

Где S – сумма накопленных процентов;

Spl – сумма предоплаты;% – ставка, вытекающая из контракта;

T – количество дней до окончания срока кредита.

Значение S должно быть выше комиссии за предоплату. Разница между сохраненными процентами и комиссией – прямая выгода заемщика.

Осторожность

Чтобы иметь возможность максимально сэкономить на выплате процентов, выгодно брать ипотеку на как можно более длительный срок. В этом случае ежемесячный платеж будет минимально возможным, а у клиента банка будет немного свободных денежных средств.

средства досрочного погашения.

Особенно высокая экономия при выплате ипотечной ссуды будет при одновременном выполнении следующих условий:

1. диверсифицированный график платежей;
2. отсутствие комиссии и моратория на досрочное погашение ипотеки;
3. Возможность пересчета графика за счет сокращения срока кредита.

Например, сумма кредита составляет 2 500 000,00 рублей, срок – 35 лет (максимально возможный по выбранной кредитной программе), диверсифицированный график, процентная ставка 9% годовых. Ежемесячно на оплату в этом случае нужно 25 014,79 руб.

Общий размер вознаграждения за весь период – 3 946 548,92 руб.

Если вы платили 10 000,00 рублей в месяц до наступления срока погашения и сократили срок кредита, переплата составит всего 1 605 867,77 рублей. При разном графике каждый последующий платеж позволит заемщику вернуть немного больше (за счет уменьшения суммы обязательного платежа). Соответственно увеличится экономия. Кроме того, такая система обеспечивает дополнительную защиту от неисполнения обязательств и просроченной задолженности, поскольку сумма платежа ниже максимальной, которую может получить заемщик.

Досрочное погашение ипотеки

Порядок досрочного погашения основного долга за счет собственных средств оговаривается условиями договора. Общую систему досрочного погашения ипотеки можно описать следующим образом.

• заемщик самостоятельно определяет сумму, которую он готов заплатить, и дату;
• отправка в банк уведомления о намерении произвести погашение (как правило, эта возможность доступна в личном отделении на сайте; доступ к этому отделению предоставляется после заключения договора ипотечного кредита; в заявлении должно быть указано, есть ли конвертация производится путем сокращения срока кредита или уменьшения ежемесячных платежей);
• в установленный срок клиент переводит необходимую сумму на свой расчетный счет в банке (обратите внимание, что некоторые кредитные учреждения требуют уплаты суммы за несколько дней);
• кредитор дебетует счет на эту сумму;
• Текущий график погашения ипотеки заемщик получает (на личный счет или лично в отделении).

Наибольшая экономия достигается за счет сокращения срока действия контракта. Проценты начисляются на непогашенную сумму на протяжении всего срока действия контракта, поэтому сокращение периода погашения дает вам двойную экономию: за счет уменьшения долга, по которому начисляются проценты, и за счет более короткого периода начисления процентов.

Однако, если досрочное погашение не является единственным платежом или если заемщик не уверен в своей способности платить такую ​​же сумму ежемесячных платежей в будущем, стоит подумать о пересмотре графика погашения, снизив ежемесячный платеж. В этом случае ежемесячную экономию можно использовать и для досрочного погашения кредита (это особенно удобно, если у банка нет комиссии за досрочное погашение).

Используя приведенную выше формулу, вы можете рассчитать, выгодно ли платить небольшую сумму по ипотеке. Если нет комиссии, лучше уменьшить долг небольшими суммами, чем копить и делать крупный депозит за один раз.

Погашение ипотеки материнским капиталом или социальными выплатами

Вы можете начать получать материальные льготы, как только второй ребенок получит свидетельство о рождении в ЗАГСе. Чтобы иметь возможность использовать материнский капитал для погашения ипотеки, необходимо получить специальную справку из Пенсионного фонда.

К информации

Материнский капиталон может быть направлен на погашение ипотеки или выплату средств уже имеющейся ипотеки. Если остаток основного долга меньше суммы основного капитала, можно закрыть деньги и проценты за пользование ссудой. В этом случае Пенсионный фонд утверждает возможность выдачи ипотечной ссуды.

После погашения ипотеки средства из материнского капитала будут переведены на банковский счет. После погашения он конвертируется по любой схеме, которую выберет покупатель.

Порядок досрочного погашения социальных пособий, которые зачисляются непосредственно на счет заемщика (например, единовременного пособия по рождению ребенка), ничем не отличается от выплаты собственных средств по ипотеке.

Также возможно досрочное погашение ипотеки с использованием налоговых льгот.

Погашение ипотечного кредита многодетным семьям

Федеральный закон от 03.07.2019 N 157-ФЗ устанавливает параметры и направления помощи многодетным семьям, купившим недвижимость на заемные деньги. Те родители, у которых в период с 1 января 2019 года до конца 2022 года родился третий ребенок (или взят под опеку) или другой ребенок за счет государства, получат субсидию в размере 450 000,00 руб. Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен как с физическим, так и с юридическим лицом (т.е.

Субсидия на погашение ипотечного кредита

есть квартира может быть на первичном и вторичном рынке). Вся сумма финансовой помощи может быть использована для погашения ипотеки, за исключением случаев, когда непогашенная задолженность по ипотечному договору составляет менее 450 000,00 рублей, и в этом случае эта сумма может быть использована для выплаты процентов. Кредит с возможностью такой выплаты можно взять до 1 июля 2023 года. Этот платеж складывается с материнским капиталом. Органы социальной защиты несут ответственность за расходование средств.

В России действует программа предоставления бесплатного муниципального жилья семьям и людям с низкими доходами. Однако реализация этой программы откладывается, и людям приходится ждать 20 лет своего законного места. Поэтому параллельно вводятся специальные льготные программы финансирования покупки недвижимости для нуждающихся граждан.

• Например, для молодых семей существует одноименная федеральная программа «Обеспечение жильем молодых семей». Для получения гранта семья должна соответствовать следующим требованиям:
• возраст каждого из супругов не может превышать 35 лет;
• общая площадь объекта недвижимости не должна превышать 15 квадратных метров на одного члена семьи (включая детей);
• оба супруга должны быть гражданами России;

возможность подтверждения совокупного дохода (для семьи без детей – не менее 21 000,00 руб .; для семьи с одним ребенком – не менее 35 000,00 руб., для семьи с двумя и более детьми – 43 000,00 руб.).

Размер субсидии может составлять до 30% от стоимости приобретаемой квартиры для бездетных семей и до 35% для семей с детьми. Документы необходимо отправить в муниципальную администрацию (комитет по управлению имуществом или комитет по делам молодежи).

На основании анализа документов семья получает справку, которую можно использовать как для погашения первого взноса по ипотеке (собственные средства, соответственно, можно использовать для досрочного погашения капитала), так и для погашения существующая ипотека.

Сертификат выдается исключительно на покупку квартиры в том же регионе.

Государство также может предоставить дополнительную помощь с выплатами по ипотеке через свою программу военной ипотеки. Его реализация регулируется Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117. Согласно этому закону каждому военнослужащему, прослужившему в армии более трех лет, открывается индивидуальный сберегательный счет, на который из федерального бюджета перечисляются финансовые ресурсы. на финансовую поддержку солдат ежеквартально. Эти средства вкладываются и приносят дополнительный доход.

После освобождения из запаса, после 20 лет службы или после наступления событий, указанных в Законе,он имеет право использовать эти средства для погашения ипотеки.

Эти средства предоставляются не бесплатно, а в виде специального беспроцентного займа. Другими словами, сбережения появляются только тогда, когда в банк выплачиваются проценты.

Накопительный счет для военнослужащих можно использовать только в банках, которые предлагают программу «Военная ипотека». Кредит оплачивает ФГУ «Росвоенипотека».

• Кроме того, согласно постановлению правительства РФ от 11.08.2017 N 961, государство (через банк «ДОМ.РФ», получившее название АИЖК) возмещает банкам убытки при реструктуризации ипотечной ссуды, если заемщик :
• иметь несовершеннолетних детей или учиться на дневном отделении до 24 лет;
• Прибыль уменьшилась, и сумма ежемесячного погашения превысила 30%;

Сумма выплат увеличилась в связи с ростом курса (для кредитов в иностранной валюте) и рядом других случаев.

Фактически банк-кредитор, поскольку ему возмещены убытки, не имеет права отказать в реструктуризации (снизить ставку, поменять валюту). Также заемщик может использовать сэкономленные собственные средства для досрочного погашения кредита.

Что такое ипотечные каникулы, как и когда они применяются?

Программа рефинансирования за счет государства не может быть использована для сокращения срока кредита.

Ипотечный отпуск – это сокращение или отсрочка выплаты каждого взноса, предоставленные банком. Правом отсрочки может воспользоваться любой заемщик, если в его жизни произошли изменения, повлиявшие на его платежеспособность (Федеральный закон от 05.01.2019 N 76-ФЗ).

• Например:
• Потеря постоянной работы;
• Снижение дохода более чем на 30%;
• Инвалидность самого заемщика или его ребенка (в том числе усыновленного ребенка);

Болезнь или травма, в результате которой заемщик находился на «отпуске по болезни» более 2 месяцев подряд;

На странице

• Подать заявку на отпуск по ипотеке могут только те клиенты, которые ранее не обращались в банк за снижением процентной ставки по кредиту, продлением срока договора или другим смягчением условий. В этом случае дом, приобретенный в кредит, должен быть единственным для заемщика, а сумма кредита не может превышать 15 000 000,00 рублей.
• Есть несколько вариантов ипотечного отдыха
• отмена выплат процентов и основной суммы долга;

Уменьшение ежемесячного платежа (но он все равно будет содержать часть основного долга и процентов);

Выплата только процентов, без основного долга.

Максимальный период отпуска составляет 6 месяцев (более короткий период можно забронировать по запросу). Если заемщик производит все невыплаченные платежи до истечения отпуска, отпуск заканчивается автоматически. В противном случае ссуду продлевают на шесть месяцев и пересчитывают график погашения. Фактически, общая сумма переплаты будет увеличиваться по мере увеличения срока кредита на шесть месяцев, в течение которых заемщик не полностью погасил свой долг перед банком.

Когда и как следует делать рефинансирование ипотеки?

Чтобы подать заявление на ипотечный отпуск, обратитесь в свой банк-кредитор. Это право может быть реализовано только один раз в течение всего срока действия контракта. Также возможно реализовать право на ипотеку только для одной пожизненной ипотеки.

Под рефинансированием понимается предоставление ссуды банком для досрочного погашения ссуды, которая ранее была предоставлена ​​другим банком.

Рефинансирование позволяет заемщику снизить процентную ставку по кредиту, уменьшить сумму ежемесячного платежа (или изменить график аннуитетных платежей или наоборот), чтобы продлить период ссуды.

Целью получения кредита рефинансирования является переоформление ипотеки, перерегистрация договора, изменение выгодоприобретателя по договору страхования и другие дополнительные расходы.

Порядок получения кредита рефинансирования аналогичен порядку получения исходного кредита, за исключением сбора документов.Существуют дополнительные комиссии за банковские комиссии (за выдачу, за перевод денег во внешний банк и т. Д.)

Рефинансирование ипотечной ссуды выгодно, если банк предлагает значительное снижение процентов или другие льготы (например, отсутствие страхования жизни). В противном случае временные затраты и дополнительные комиссии могут сделать рефинансирование невыгодным для клиента.

Прежде чем обращаться в сторонний банк, вы можете попытаться попросить своего кредитора снизить процентную ставку и продлить ипотечный кредит. Банку выгодно пойти дальше и сохранить клиента, с которым у него уже сложились деловые отношения. Просроченная задолженность – исключение. Однако следует помнить, что банк рефинансирования также будет получать информацию о задолженности через Бюро кредитных историй, что может повлиять на его решение и процентную ставку.