Занижение стоимости в договоре купли-продажи квартиры

Занижение стоимости в договоре купли-продажи квартиры. Некоторые собственники квартир при продаже своей недвижимости предлагают Покупателю занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи (СПА). Зачем им это делать и как должен реагировать Покупатель? Есть ли для него риск, связанный с заниженной ценой в контракте? И как это обычно решается на практике?

Зачем занижают стоимость квартиры в договоре?

Почему продавец снижает стоимость квартиры в договоре?

Дело в том. Налоговый кодекс позволяет домовладельцам продавать свой дом без уплаты налога на доход только в том случае, если человек владел им в течение 3 лет и более (а в некоторых случаях – 5 лет).

Но некоторые нетерпеливые граждане продают свои квартиры, не дожидаясь, пока пройдут эти годы (например, он получил наследство и сразу его продает, или он вложил деньги в новостройку на фундаменте и продает ее на финальном этапе). Затем закон требует уплаты налога с продаж. А это немалая сумма с учетом стоимости недвижимости (особенно в Москве). Поэтому люди убегают как можно чаще, пытаясь уклониться от уплаты налогов всеми законными и «почти законными» способами.

Законные способы применения налоговых вычетов при продаже квартир. Здесь вы можете применить либо постоянный вычет, либо вычет из суммы понесенных затрат.ссарии по ссылке).

А «почти легальный» способ – на бумаге занизить (занизить) реальную стоимость квартиры. Это означает, что цена в договоре купли-продажи (DKP) указана в размере меньшем, чем фактически уплаченная за сделку сумма. Насколько меньше?

Здесь нам нужно знать, какова налоговая база при продаже недвижимости.

За основу берется та сумма, которая была выше – либо стоимость квартиры, указанная в договоре, либо 70% от кадастровой стоимости квартиры. Запомните этот факт!

Поэтому Продавцу рекомендуется снизить цену в договоре купли-продажи только до уровня = 0,7 х кадастровая стоимость квартиры.

Вот как это происходит на практике! И в каких случаях продавец должен будет это делать?

Это происходит, когда применение законных налоговых вычетов не приводит к нулевому налогу на продажу, например, квартиры:

• Когда фиксированный вычет (см. Ссылку выше) слишком мал, чтобы налог стал нулевым;
• Когда вычет понесенных расходов не уменьшает налог с продаж до нуля. Это происходит, когда не было расходов (например, по наследству), или цена покупки значительно ниже, чем цена продажи, и вы не хотите платить налог на разницу.

Вот тогда-то продавцу квартиры и приходит в голову гениальная идея – почему бы не указать в договоре заниженную стоимость. Понизьте ее до 0,7 X кадастровой стоимости. а потом даже применить вычет. Тогда налог придется платить минимум, или он будет нулевым.

Все нормально, но у Покупателя появляется дрожь: «А какой для меня риск? Какой риск для меня, если я соглашусь?

В чем риск занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи?

Многие маклеры по недвижимости, не вдаваясь в юридические сложности, утверждают, что риск недооценки квартиры Покупателем в Договоре купли-продажи сводится к следующим моментам:

1. Если сделка признана судом недействительной. В случае расторжения договора судом Покупатель имеет право получить только сумму покупной цены, указанную в контракте (в том числе в случае банкротства Продавца);
2. Покупатель не сможет воспользоваться налоговым вычетом на всю сумму покупки квартиры (в пределах суммы ее фактической стоимости).

Рассмотрим эти угрозы по порядку.

В первом случае дело обстоит иначе. Если суд признает сделку недействительной, необходимо применить двустороннюю реституцию, то есть каждая сторона должна вернуть все, что она получила по сделке. Поэтому на практике для защиты Покупателя от риска невозврата всей суммы используется обыкновенная квитанция, которая также принимается во внимание судом, как и договор купли-продажи квартиры.

Есть возможность потребовать от Продавца выставить один счет на полную (фактическую) сумму за проданную квартиру. Вы также можете оформить две квитанции – одну на сумму, указанную в договоре (заниженная фиксированная цена), другую на оставшуюся сумму (за разницу между фактической и заниженной стоимостью). Этот остаток представляется в качестве материального обеспечения (гарантии) Продавца в случае расторжения Договора купли-продажи или признания его недействительным.

И такие квитанции представляют собой реальную защиту от риска покупателя в случае, если в договоре указано, что стоимость квартиры занижена. Судебная практика это доказывает, вот конкретный пример:

Фрагменты решения апелляционного суда в гр. дело № 33-43371 / 17 от 20.10.2017 (г. Москва):

«Более того, он пояснил, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5 700 000 рублей. Вторая квитанция на 2 200 000 рублей, выданная (- кем: имя ответчика -), служит обеспечением договора в случае его прекращения или аннулирования;

Квитанции, написанные от руки и выданные (- от: имя ответчика -) – (кому: имя истца -) от 09.03.2016, подтверждают, что согласно одному из них (- who: имя ответчика -) получил от (- кто: имя истца -) денежную сумму в размере 5 700 000 рублей за проданные трехкомнатные в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 09.03.2020 г. 2016; Второй (- who: имя ответчика -) получил от (- who: имя истца -) сумму 2 200 000 рублей и обязался вернуть (- who: имя истца -) указанную сумму 2 200 000 рублей в течение 3 дней & # 8230 в случае расторжения договора купли-продажи указанной квартиры или расторжения договора в суде на основании постановления суда, вступившего в силу в силу закона;

Буквальное толкование квитанций, представленных истцами, позволило суду сделать вывод, что (- who: имя и фамилия ответчика -) получил на двух квитанциях от (- who: имя и фамилия истца -) за квартиру стоимостью 5 700 000 рублей и 2 200 000 рублей, итого 7 900 000 рублей.

суд пришел к правильному выводу, что (-кто: фамилия ответчика -) был обязан вернуть (-кому: фамилия истца -) 7 900 000 рублей, уплаченных последним (-кто: фамилия ответчика -) на основании договора купли-продажи квартиры от 9 марта 2016 г. в обмен на действия, совершенные в рамках недействительной сделки ».

Проще говоря, здесь квартира была продана по заниженной цене в договоре, и покупатель получил две квитанции – одну на сумму 5,7 млн. Руб. (согласно цене контракта), второй – на 2,2 млн руб. (в качестве залога «гарантия» Продавца). И суд постановил, что в связи с признанием сделки недействительной продавец должен вернуть Покупателю обе суммы из обоих чеков, даже если в договоре купли-продажи была предусмотрена только одна сумма (низкая цена квартиры).

Теоретически, конечно, другой суд мог бы принять другое решение – то есть риск для Покупателя все же существует. Другими словами, риск того, что Покупатель снизит цену договора купли-продажи, все еще существует.

На практике одни и те же посредники используют разные формулировки для второй квитанции. Первый из них выдается для получения суммы, вытекающей из договора, а второй – для т.н. «неотъемлемые улучшения в квартире» (евроремонт, встроенная мебель, бытовая техника и др.). При таком подходе юристам рекомендуется оформлять дополнительное соглашение к договору. в котором перечислены все эти неотъемлемые улучшения. Чтобы не ошибиться, лучше доверить разработку такого договора профильным юристам.

Отдельно необходимо упомянуть случай, когда суд может признать сделку недействительной по заявлению конкурсного управляющего при банкротстве продавца квартиры. При этом следует учитывать, что такой риск может возникнуть при явно заниженной (по отношению к рыночной цене) цене квартиры. Суд может воспринять это как попытку должника быстро продать имущество, чтобы оно не перешло к кредиторам.

Но, во-первых, также существует двусторонняя реституция, и выручка также может быть принята во внимание судами, во-вторых, покупатель может рассчитывать здесь на компенсацию от государства, если он имеет статус добросовестного покупателя. И в-третьих, у Покупателя есть возможность проверить Продавца на предмет банкротства (у нас такие инструменты доступны в разделе УСЛУГИ).

По второму пункту – о неполном получении Покупателем налогового вычета в случае покупки квартиры по заниженной в договоре цене – риэлторы не предоставляют всех деталей (а может и не знают).

Во-первых, чтобы оправдать вычет, налоговая служба принимает во внимание не только договор купли-продажи, но также счета, выставленные продавцом покупателю, и другие платежные документы (например, аккредитивы). Задача здесь – доказать и подтвердить реальную сумму, потраченную на покупку квартиры.

Во-вторых, налоговый вычет при покупке дома возможен только до вычета 2 миллионов евро из стоимости покупки). А если сниженная цена в контракте превышает 2 миллиона рублей, это означает, что Покупатель уже может получить свой вычет по максимуму. В Москве, например, все квартиры продаются по цене выше порога в 2 миллиона рублей. (даже с учетом заниженной стоимости).

Таким образом, риск Покупателя из-за занижения стоимости квартиры в Договоре купли-продажи сильно преувеличен. Правда в том, что в результате такого манипулирования ценами для Покупателя возникают «финансовые неудобства». В следующих случаях это происходит:

1. Покупка квартиры с заниженной ипотечной стоимостью;
2. Последующая продажа квартиры, купленной по более низкой цене, чем фактическая.

В первом случае банк может не принять заниженную оценку и отказаться от предложения ипотеки. Хотя некоторые банки это разрешают. В таких случаях они могут увеличить первоначальный взнос и / или процентную ставку по кредиту.

Во втором случае покупатель должен будет заплатить более высокий налог с продаж (если он продаст квартиру на 3 года), так как он не сможет применить налоговый вычет из фактической покупной цены квартиры.

Подводя итог – в целом и посредники, и юристы не рекомендуют Покупателям соглашаться на снижение цены в контракте. но признаем, что такие сделки обычное дело на рынке недвижимости. А посредники и юристы сами участвуют в таких сделках и консультируют своих клиентов, как защитить себя от этого риска.

А чем рискует Продавец, если занизит цену квартиры?

Для продавца квартиры риск занижения в договоре купли-продажи возможны проблемы с налоговой инспекцией, если он узнает о своих уловках. Как Федеральная налоговая служба узнает?

Ну, например – если Покупатель хочет получить налоговый вычет на покупку квартиры и предоставить в налоговую инспекцию не только договор купли-продажи, но и квитанцию ​​на полную сумму, подтверждающую свои фактические расходы.

Вероятно, его вызовут в налоговую для объяснений, после чего с него будут взимать дополнительный налог на реальную стоимость квартиры и штраф за нецензурные шутки с налоговой.

Есть даже уголовная статья за уклонение от уплаты налогов в крупном размере (статья 198 УК РФ). Но при сделках с недвижимостью это обычно не касается, так как речь идет о суммах неуплаченного налога от 2,7 млн ​​рублей и более. Здесь продавцу немного повезло.

Ради интереса добавлю, что некоторых покупателей иногда просят переоценить стоимость квартиры в договоре. Когда и с какой целью это делается, и какие риски могут быть для Продавцов – об этом в отдельной статье по ссылке.