Субаренда особенности и отличия от договора аренды

Субаренда отличия от договора аренды. Субаренда – временная передача арендатором прав на предмет аренды или его часть.

Гражданско-правовые отношения

Арендодатель (арендодатель) обязуется передать имущество арендатору (арендатору) за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование по договору аренды (аренды имущества) (статья 606 ГК РФ).

Арендатор может передать предмет аренды в субаренду с согласия арендодателя. В то же время арендатор по-прежнему несет ответственность перед арендодателем по договору, и договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия договора аренды. Положения договоров аренды применяются к договорам субаренды, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (статья 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, сроки и условия оплаты указываются в договоре аренды (п. 1 ст. 614 Закона РФ). Гражданский кодекс РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить расходы на аренду, если часть арендуемого объекта им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

На основании договора, заключенного между арендатором и субарендатором, арендатор обязуется сдать в аренду вещи, находящиеся в его владении, на основании основного договора, заключенного между ним и арендодателем, на определенный срок.

Субаренда не освобождает арендатора от обязательств, которые он имеет перед арендодателем по договору аренды. Данный стандарт установлен законом в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передавать субарендатору больше прав на владение и использование собственности, чем он имеет.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Следует помнить, что арендодатель является обязательной стороной в данной гражданско-правовой сделке.

Однако без согласия арендодателя на договор субаренды сделка аренды может быть признана недействительной в силу закона. Это согласие может быть оформлено в виде дополнительного соглашения к аренде в виде заверенного письма или протокола совместного собрания. Это также может быть заранее указано в первоначальном договоре аренды как право арендатора временно сдать недвижимость в субаренду.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель имеет право проверить, как арендатор использует свою собственность.

Узнав о нарушении запрета на субаренду, домовладелец может в течение определенного срока расторгнуть договор аренды и вернуть помещение или выселить субаренду и использовать помещение в соответствии с условиями договора. Следствием расторжения договора аренды станет возврат имущества арендатором и, соответственно, субарендатором арендатору (статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до расторжения договора, арендодателем не возвращаются (статья 453 (4) ГК РФ).

Кроме того, арендодатель вправе:

Требовать от арендатора уплаты неустойки, если это было предусмотрено договором (п.1 ст. 330 ГК РФ);

Требовать от арендатора возмещения ущерба, например, ущерба имуществу арендодателя (ст. 453, п. 5, ст. 622 ГК РФ).

Если домовладельцу достаточно выселить субарендатора без расторжения договора аренды, он может обратиться в суд с заявлением о признании недействительным договора субаренды, заключенного между арендатором и субарендатором, и возврате имущества арендатору (ст. 167 ч. 2 п. 1, ст. 173.1 п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае признания договора субаренды недействительным субарендатор обязан вернуть арендатору (субарендатору) предмет аренды (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор(Субарендатор) не должен возвращать полученные субарендатором платежи, так как они составляют плату за фактическое использование объекта (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N F05-6553 / 2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать во включении в сумму налоговых расходов плату за субаренду по договору субаренды и вычет НДС из субаренды, поскольку согласие собственника на субаренду имущества является обязательным.

В налоговом учете арендатора расходы по требованиям арендодателя отражаются следующим образом. В случае расторжения договора аренды

и арендатор должен будет уплатить арендодателю штраф и вернуть компенсацию, суммы договорного штрафа и компенсации за фактический ущерб могут быть включены во внереализационные расходы (статья 265 (1) (13) updof). В этом случае необходимо документально подтвердить размер реального ущерба. Любые денежные средства (убытки, упущенная прибыль, штрафы и т. Д.), Полученные арендодателем в результате прекращения аренды, следует классифицировать как внереализационный доход (§ 3 статьи 250 Налогового постановления).

Права и обязанности субарендатора

Однако эти суммы не должны облагаться НДС, поскольку они не связаны с оплатой услуг аренды (§ 2 раздела 1 статьи 162 Налогового постановления).

Срок договора субаренды

Субарендатор получает права и обязанности, изложенные в первоначальном основном договоре аренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия первоначального договора аренды. Если срок аренды не указан, на тех же условиях может быть заключен договор субаренды.